Valitse paras asuntolainan viitekorko

Mikä on paras viitekorko asuntolainalle? Tätä joutuu miettimään jokainen asuntolainaa ottava, ja oikea vastaus on tuhansien eurojen arvoinen. Väärän viitekoron valitseva maksaa asuntolainan lyhennysaikana virheestään suuren summan.

Suomalaiset käyttävät asuntolainojensa viitekorkona selvästi yleisimmin eripituisia euribor-korkoja.

Pieni osa lainoista sidotaan pankkien omiin prime-korkoihin. Prime-koron tason päättää pankki itse, ja ne muuttuvat harvakseltaan, mutta ovat yleensä kokonaisuutena euriboria kalliimpia. Kiinteäkorkoisten lainojen suosio on nykyisin häviävän pieni.

Euriboreissa on valittavana useampia vaihtoehtoja, joista yleisimpiä ovat pitkä 12 kk korko ja lyhyt 3 kk korko. Osa pankeista myöntää myös 1 kk euriboriin sidottuja lainoja, mutta eivät välttämättä kaikki tai ainakaan mielellään – tämä on ymmärrettävää, koska tavallisesti halvimpana sen tuottopotentiaali pankille on pienin!

Pankin voittaminen on vaikeaa

Jos lainan pohjaksi otetaan 12 kuukauden euribor, korko on sama ensimmäisen vuoden ajan. Sen jälkeen korko päivitetään seuraavaksi vuodeksi uudelle tasolle. Yhden kuukauden euriboria käytettäessä koron osuus ehtii muuttua joka maksuerässä.

Asunnon ostaja voi hyötyä sitomalla lainansa pitkään korkoon oikealla hetkellä, koska korko ei silloin nouse heti yleisen korkotason mukana. Oikea ajoitus on kuitenkin varsin haastavaa. Tavallisella asuntovelallisella tuskin on käytössään enempää tietoa kuin euriboria määrittävillä euroalueen pankeilla tuhansine asiantuntijoineen, ja siksi pankkeja on vaikeaa ellei mahdotonta yrittää peitota niiden omassa pelissä korkomuutoksia ennakoimalla.

Parempi voi olla heittäytyä rohkeasti markkinoiden armoille ja ottaa lainaa päivän hintaan: asuntolaina kannattaa sitoa mahdollisimman lyhyeen korkoon, koska se on pitkällä aikavälillä halvempi. Pitkä korko on parempi, jos ei pidä yllätyksistä vaan haluaa maksaa pankille ennustettavasti aina enemmän kuin tarpeellista.

Lainaneuvotteluja käydessä täytyy tietysti varmistaa, että pankin oma marginaali pysyy samana jokaiselle viitekorolle – muutenhan niitä ei ole mielekästä vertailla suoraan keskenään, sillä kokonaishinta ratkaisee. Lainasopimukseen on hyvä yrittää myös neuvotella ehto, että viitekorkoa voi vaihtaa laina-aikana maksutta esimerkiksi kerran vuodessa. Viitekoron vaihdossa on ilmennyt epäselvyyksiä, joten sen ehdot on hyvä selvittää erityisen huolellisesti.

Pitkän aikavälin korossa on riskilisä

Euriborin historian tarkastelussa pitkät korot ovat yleensä olleet korkeampia kuin lyhyet korot. Tähän on looginen syy, sillä euribor-noteeraukset perustuvat käytännössä pankkien arvioon tulevaisuuden näkymistä, ja niissä on aina epävarmaan tulevaisuuteen liittyvä riskilisä.

Euribor-korot lasketaan päivittäin korkotarjouksista, joita pankit käyttävät keskinäisestä lainanannossaan. Ne määräytyvät 44 suuren eurooppalaisen pankin toisilleen antamista lainatarjousten typistettynä keskiarvona.

Pankin näkökulmasta 12 kuukauden euribor on se korkotaso, jolla sitoudutaan lainaamaan rahaa seuraavan 12 kuukauden ajaksi muuttumattomalla korolla. Kun vaihtoehtona olisi lainata aina kuukaudeksi kerrallaan kulloisellakin lyhyellä 1kk euribor-korolla, on helppo ymmärtää, miten pitkä korko määrittyy lyhyen pohjalta. Kahdentoista kuukauden euribor on pankkien yhteinen arvio siitä, kuinka paljon lyhyet kuukauden euriborit tuottaisivat seuraavan vuoden aikana. Kyse on tulevaisuuden ennustamisesta, joten laskelmiin lisätään vielä riskipreemio.

Koska pitkä korko on käytännössä oletus tulevaisuuden lyhyistä koroista, on luontevaa, että se ennakoi käytöksellään lyhyen koron muutoksia. Jos lyhyiden korkojen oletetaan nousevan, pitkä korko lähtee nousuun jo ennen niitä. Vastaavasti jos lyhyiden korkojen oletetaan piakkoin laskevan, myös pitkä korko lähtee ennakoivasti laskuun. Kuvaajat osoittavat tämän riippuvuuden selvästi. Merkillepantavaa on kuitenkin, että pitkä korko lähtee herkemmin ja nopeammin nousuun kuin laskuun – näin siksi, että pankit ovat varovaisia eivätkä halua menettää rahaa lainaamalla rahaa erehdyksessä pitkäksi aikaa liian edullisesti.

Huomattavaa on, että korkojen ollessa yleisesti erittäin matalalla pitkä korko ei laske yhtä alas kuin lyhyt korko. Edellä mainituista syistä pitkä 12 kk euribor on keskimäärin korkeammalla tasolla kuin lyhyt 3 kk tai 1 kk euribor. Pitempi korko voi kyllä hetkellisesti olla alempana kuin lyhyt, mutta jos näin on, se tarkoittaa, että pankit uskovat lyhyenkin koron pian laskevan. Pitkään korkoon sidottu laina on silloin vuoden tarkastelujaksolla aluksi edullisempi, mutta lyhyeen korkoon sidotun lainan korkokustannukset alenevat koko ajan niin, että lopputulos voikin jo olla lainaajalle edullisempi.

Varma tappio vai vaihteleva säästö?

Jos asuntolainan ottaja haluaa ensisijaisesti varmuutta ja ennustettavuutta, lainalle on perusteltua sopia pitkä korko. Valitsemalla 12 kk euriborin voi lainan lyhennykset ja korot laskea etukäteen koko seuraavalle vuodelle, joten menoeriin on helppo varautua. Voi kuitenkin väittää, että pitkään korkoon sidotusta lainasta maksetaan pankille tasaisen varmasti pientä ylihintaa.

Jos taas pelivaraa ja riskinsietokykyä on jonkin verran, edullista lainaa etsivän kannattaa valita viitekoroksi mahdollisimman lyhyt korko, kuten 1 kuukauden euribor. Lyhyiden korkojen heilahtelut voivat aiheuttaa yllätyksiä, mutta lyhyeen korkoon sidotusta lainastakin saa maksueriltään ennustettavan ottamalla tasaerälainan. Heilahteluihin on järkevää varautua ennalta myös vararahastolla: Jos 1 kk euribor on esimerkiksi 0,419% ja 12 kk euribor 1,416% (tilanne 30.3.2012), lähes prosenttiyksikön erotuksella voisi tilanteen jatkuessa säästää 150 000 euron asuntolainassa miltei 1500 euroa vuodessa. Laittamalla tämän erotuksen syrjään erilliselle tilille voi varautua lyhyen koron nousuun niin, ettei maksueristä tule ongelmia.

Pitkän koron laina on ajoittain edullisempi kuin lyhyen koron laina. Useampien vuosittaisten korontarkistusten myötä tilanne ehtii kuitenkin muuttua laina-aikana moneen kertaan, ja lopputulos on pitkän koron lainassa lähes varmasti kalliimpi.

Matalien korkojen aikana asuntolainan voisi olla järkevintä ottaa kiinteäkorkoinen laina, jopa sellainen, jossa korko sovitaan samaksi koko laina-ajalle, mutta tällaisia lainoja ei Suomessa valitettavasti juuri tunneta. Kiinteäkorkoisten lainojen korot pysyvät samana usein vain viisi tai enimmillään kymmenen vuotta.